Guide des démarches en ligne
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Pour l’achat et la vente d’un logement existant, il est possible d’utiliser 2 principaux types d’avant-contrat : la promesse unilatérale de vente (souvent appelée promesse de vente) et la promesse synallagmatique de vente (couramment appelée compromis de vente). Ces 2 actes reposent sur des règles juridiques différentes. Nous vous présentons les informations à connaître.
Promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur (appelé le promettant) s’engage à vendre son bien à une personne déterminée (le bénéficiaire), en lui laissant la possibilité de décider, dans un délai fixé par les 2 parties, si elle souhaite acheter ou non.
L’acquéreur potentiel bénéficie, en effet, d’un droit d’option. Il est ainsi libre de lever l’option (acheter le bien) ou d’y renoncer (ne pas acheter) dans le délai prévu.
Tous les éléments essentiels de la vente (bien, prix etc.) sont déjà déterminés dans la promesse.
Pour que la vente soit formée, il ne manque donc plus que le consentement ultérieur du bénéficiaire.
À savoir
Pendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à une autre personne.
La promesse de vente est établie par un acte authentique ou par un acte sous signature privée.
Attention
Lorsque le vendeur est une personne physique, la promesse unilatérale de vente doit obligatoirement être constatée par un acte authentique lorsque :
sa durée de validité dépasse 18 mois
ou qu’une prolongation de la promesse a pour effet de porter sa durée totale au-delà de 18 mois.
Lorsque la promesse unilatérale de vente est établie par un acte sous signature privée, elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par l’acquéreur. Dans ce cas, l’une des parties (vendeur ou acquéreur) doit déposer ou envoyer l’acte en 2 exemplaires originaux au service de la publicité foncière et de l’enregistrement du lieu de situation du bien immobilier.
Où s'informer ?
Service fiscal en charge de l'enregistrement
Service fiscal en charge de l'enregistrement (Site internet)L'enregistrement coûte 125 €.
Si la promesse ne respecte pas ces conditions de forme, elle est nulle et de nul effet. Cela signifie qu’elle est juridiquement inexistante.
Pour faciliter la rédaction de la promesse unilatérale, le vendeur et l'acquéreur doivent préparer certains documents.
Vendeur
Vendeur
Le vendeur doit, selon les situations, présenter notamment les documents suivants :
Acquéreur
Acquéreur
Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit contenir plusieurs informations. En effet, en pratique, la promesse doit contenir l’ensemble des éléments essentiels et des clauses destinées à former l’accord définitif, pour que la levée d’option par le bénéficiaire (acquéreur) suffise à former la vente.
Son contenu doit être licite et certain, c’est-à-dire que les éléments nécessaires à la formation de la vente (notamment la désignation du bien et le prix) doivent être clairement définis ou pouvoir être déterminés de manière objective, sans ambiguïté, au moment de la levée d’option.
Attention
Si l’une des parties connait une information qui peut être déterminante pour le consentement de l’autre partie, elle doit l’en informer. Ces informations déterminantes concernent le contenu du contrat, le statut des parties ou les caractéristiques du logement vendu. Il peut s’agir, par exemple, d’un projet de travaux coûteux dans la copropriété, l’existence de fissures importantes ou d’un problème de structure de l’immeuble ou d’un risque d’inondation.
Un manquement à ce devoir d’information peut entrainer l’annulation du contrat.
La promesse de vente doit mentionner l’identification des parties (vendeur/acquéreur) leurs capacités et leurs coordonnées respectives.
La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
Adresse du bien
Références cadastrales
Description précise du bien : nature (maison, appartement...), superficie, nombre de pièces, équipements, présence d’un jardin ou d’un balcon etc.
Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
Existence d'une hypothèque, d'une servitude ou d’une mitoyenneté
Mention indiquant si le secteur où se trouve le bien est réservé aux constructions nouvelles de logements à usage exclusif de résidence principale
Mentions sur l'état et la situation du bien (dossier de diagnostics techniques établi par un professionnel)
Pour un logement en copropriété, informations spécifiques à la copropriété
Pour un logement en lotissement, cahier des charges, règlement de lotissement et statuts de l’association syndicale libre qui gère les espaces et équipements communs.
Prix de vente et modalités de paiement (payé comptant avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
Durée de validité de la promesse de vente
Date limite de signature de l'acte de vente définitive
Informations relatives aux conditions de la levée d’option (forme, délai, adresse de notification, preuve de la date de réception)
Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation
Montant de l’indemnité d’immobilisation
Date de disponibilité du bien
Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement.
À savoir
Des conditions suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente. Il peut s'agir de la condition suspensive d’obtention d'un prêt immobilier, de l'obtention d'un certificat d’urbanisme, de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente ou de la purge du droit de préemption.
En principe, l’acquéreur n’a pas à verser d’argent au vendeur lors de la signature de la promesse unilatérale de vente. Il ne s’agit pas d’une condition de validité de l’acte.
Toutefois, il est fréquent que la promesse prévoit le versement d’une somme d’argent appelée indemnité d’immobilisation. Elle rémunère le prix de l’exclusivité du bien accordé au bénéficiaire (acquéreur potentiel) par le vendeur.
Attention
Quand la durée de la promesse unilatérale de vente dépasse 18 mois, le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant minimum de 5 % du prix de vente est obligatoire. Elle est versée entre les mains du notaire qui va servir de séquestre.
En pratique, le montant de l’indemnité d’immobilisation est compris entre à 5 % et 10 % du prix de vente. Il est d’usage que cette somme soit versée à un tiers séquestre et non directement au vendeur. Cette indemnité d’immobilisation est ainsi encaissée et bloquée jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire.
Le sorte de l’indemnité d’immobilisation dépend de l’issue de la promesse :
Si la vente est réalisée, la somme versée est déduite du prix de vente du bien. Elle est considérée comme un acompte.
Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas (par exemple, prêts non obtenus), la promesse devient caduque de sorte que la somme versée est rendue intégralement à l’acquéreur.
Si l'acquéreur renonce simplement à l'achat sans cause légitime (par exemple, faute du vendeur qui n’a pas fourni des documents essentiels, dissimulé une information déterminante ou vendu un bien non conforme à ce qui était prévu) ou non-réalisation d’une condition suspensive, la somme est conservée par le vendeur.
La promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :
Délai de levée de l’option (durée pendant laquelle le bénéficiaire peut décider d’acheter), librement fixé par les parties. Il peut être fixé par une date butoir précise, par un délai chiffré avec un point de départ déterminé (par exemple, 6 mois à compter de la signature de la promesse ou 15 jours après la réalisation de la dernière condition suspensive) ou par référence à un évènement.
Délai d’accomplissement des conditions suspensives. Il peut être identique au délai de levée de l’option, plus long ou plus court. Les parties fixent librement ce délai. La seule exception concerne la condition d’obtention de prêt pour laquelle il est imposé un délai minimal d’1 mois à compter de la signature de l’acte authentique ou de l’enregistrement de l’acte sous seing privé.
Délai d’enregistrement pour la promesse unilatérale établie sous seing privé dans les 10 jours à compter de la signature par les parties
Délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, par un acquéreur non professionnel
Délai pour signer l’acte de vente après la levée d’option. Il est librement fixé par les parties.
Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature de la promesse. Il ne peut donc pas, en principe, se rétracter. La seule exception à ce principe concerne le cas où l’acte prévoit, dans une clause, une faculté de rétractation ou de dédit du vendeur.
L’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation dans un délai de 10 jours calendaires. Le délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte (promesse unilatérale) à l’acquéreur. La renonciation à la vente doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Compromis de vente
Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, est un contrat signé entre un vendeur et un acquéreur.
Par ce contrat :
Le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier (appartement, maison etc)
L’acquéreur s’engage à acheter ce bien.
Le prix et les conditions de la vente sont fixées dès la signature du compromis.
L’acte constate les engagements réciproques des 2 parties.
Le compromis de vente doit être établi par écrit. Il peut prendre différentes formes, à savoir :
un acte sous signature privée rédigé par les 2 parties ou par une agence immobilière
ou un acte contresigné par avocat
Ou un acte authentique.
À savoir
Lorsque le vendeur est une personne physique, le compromis de vente doit obligatoirement être constatée par un acte authentique lorsque :
sa durée de validité dépasse 18 mois
une prolongation de la promesse a pour effet de porter sa durée totale au-delà de 18 mois.
Pour faciliter la rédaction du compromis de vente, le vendeur et l'acquéreur doivent préparer certains documents.
Vendeur
Vendeur
Le vendeur doit, selon les situations, présenter notamment les documents suivants :
Acquéreur
Acquéreur
L’acquéreur doit notamment présenter les documents suivants :
Différents types d’information doivent figurer dans le compromis de vente.
Attention
Si l’une des parties connait une information qui peut être déterminante pour le consentement de l’autre partie, elle doit l’en informer. Ces informations déterminantes concernent le contenu du contrat, la qualité des parties ou les caractéristiques du logement vendu. Un manquement à ce devoir d’information peut entrainer l’annulation du contrat.
Le compromis doit mentionner les coordonnées respectives du vendeur et de l’acquéreur.
La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
Adresse du bien
Références cadastrales
Description précise du bien : nature (maison, appartement...), superficie, nombre de pièces, équipements, présence d’un jardin ou d’un balcon etc.
Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
Existence d'une hypothèque, d'une servitude ou d’une mitoyenneté
Mention indiquant si le secteur où se trouve le bien est réservé aux constructions nouvelles de logements à usage exclusif de résidence principale
Mentions sur l'état et la situation du bien (dossier de diagnostics techniques établi par un professionnel)
Pour un logement en copropriété, informations spécifiques à la copropriété
Pour un logement en lotissement, cahier des charges, règlement de lotissement et statuts de l’association syndicale libre qui gère les espaces et équipements communs.
Le compromis de vente doit mentionner les informations suivantes :
Prix de vente et la répartition entre le prix du bien et le prix du mobilier
Modalités de paiement (payé comptant avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
Eventuelles conditions suspensives (par exemple, obtention d'un prêt immobilier, obtention d'un certificat d’urbanisme ou travaux à réaliser par le vendeur avant la vente) et délai de réalisation de ces conditions
Durée de validité de la promesse de vente
Date limite de signature de l'acte de vente définitive
Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation pour un acquéreur non professionnel
Date de disponibilité du bien
Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement.
Qu’il soit sous la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique, le compromis de vente peut être signé sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.
Attention
Une signature scannée n’est ni une signature manuscrite (papier), ni électronique. Elle est une copie d’une signature et n’est donc pas valable.
Lorsque le compromis de vente est établi par acte sous signature privée, il doit être dressé en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur).
Lorsque le compromis de vente est établi par acte électronique, le procédé utilisé doit permettre à chaque partie de disposer d’un exemplaire ou d’y avoir accès.
En principe, l’acquéreur n’a pas à verser d’argent au vendeur lors de la signature du compromis de vente. Il ne s’agit pas d’une condition de validité de l’acte.
Toutefois, il est fréquent que le compromis de vente prévoit le versement d’une somme d’argent, généralement appelée dépôt de garantie. Il constitue un acompte, correspondant à 10 % du prix de vente.
Ce dépôt de garantie est encaissé et bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire.
Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas, la somme versée est rendue intégralement.
Si l'acquéreur renonce à l'achat, la somme est conservée par le propriétaire.
Quand l'acte définitif de vente est signé, elle est déduite du prix de vente.
Les délais varient selon la situation géographique du bien :
Cas général
Cas général
Le compromis de vente contient plusieurs délais, à savoir :
En Alsace-Moselle
En Alsace-Moselle
Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, le compromis de vente sous signature privée doit être suivi d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
Le compromis de vente contient plusieurs délais, à savoir :
Le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature du compromis de vente. Il ne peut donc pas, en principe, se rétracter. La seule exception à ce principe concerne le cas où l’acte prévoit, dans une clause, une faculté de rétractation ou de dédit du vendeur.
L’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation dans un délai de 10 jours calendaires. Le délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte (compromis) à l’acquéreur. La renonciation à la vente doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’acquéreur peut utiliser un modèle de lettre :
Où s'informer ?
Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) (Site internet)Textes de référence
Code civil : article 1106Définition des contrats synallagmatique et unilatéral
Code civil : article 1124Définition de la promesse unilatérale de vente
Code civil : articles 1304 à 1304-7Condition suspensive
Code civil : articles 1372 à 1377Acte sous signature privée
Code civil : articles 1582 à 1593Forme de la promesse de vente, enregistrement, mention du prix et des honoraires
Code civil : article 1589-2Enregistrement de la promesse unilatérale de vente sous 10 jours
Code de la consommation : articles L313-40 à L313-45Obligation de mentionner le recours à un prêt bancaire (article L313-40)
Code de la construction et de l'habitation : articles L271-1 à L271-3Délai de rétractation et interdiction de versements pendant ce délai
Code de la construction et de l'habitation : article L271-4Obligation de joindre un dossier de diagnostic technique à la promesse
Code de la construction et de l'habitation : articles L290-1 et L290-2Acte authentique et indemnité d'immobilisation
Code de l'urbanisme : article L151-14-1Mention expresse des constructions nouvelles à usage de résidence principale
Code de procédure civile : articles 640 à 647-1Délai se terminant un jour non ouvrable
La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisir pour l’acte (acte sous signature privée ou acte authentique).
La promesse unilatérale de vente établie par un notaire (acte authentique) peut être signé sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.
À noter
La signature électronique a la même valeur qu’une signature manuscrite (papier), à condition que :
Elle permette d’identifier clairement son auteur
Et qu’elle garantisse que le contenu du document n’a pas été modifié.
L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé.
À savoir
Lorsqu’il s’agit d’un acte électronique, un lien de téléchargement de l’acte est disponible immédiatement après la signature. Il permet d’accéder et de conserver le document sans délai.
La promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte.
La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier).
Attention
La signature électronique d’une promesse unilatérale de vente ne permet pas son enregistrement auprès des services de la publicité foncière. Or, l’enregistrement est une formalité indispensable pour que l’acte soit valable. Une promesse unilatérale de vente établie sous format électronique sera donc nulle puisqu’elle ne pourra pas être régulièrement enregistrée.